Podział nieruchomości to fizyczne wyodrębnienie części powierzchni ziemskiej, która w przyszłości może stanowić samodzielną nieruchomość.
Wszystkie nowe działki gruntu muszą posiadać dostęp do drogi publicznej (bezpośredni bądź przez zapewnienie odpowiednich służebności).
Zagadnienie podziału nieruchomości, podziału działek jest obszerne i złożone. Skupiając się na podstawowych informacjach należy wymienić przede wszystkim podstawowe tryby i możliwości podziału.
Podział administracyjny
Podziały wykonywane w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami nazywamy podziałami administracyjnymi gdyż procedura ich wykonywania wiąże się z organami administracji.
Podstawowym kryterium jest zgodność proponowanego podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeżeli na danym obszarze nie ma MPZP wówczas należy zachować zgodność z decyzją o warunkach zabudowy albo z przepisami odrębnymi.
Art. 93. 1. Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego.
(...)
ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami
Art. 94. 1. W przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:
1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Wyjątki
Od powyższych reguł przewidziano wyjątki w formie katalogu zamkniętego:
Art. 95. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:
ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami
1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;
(...)
7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;
8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.
Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział. Ponadto należy wskazać, że procedura administracyjna takiego podziału trwa przeciętnie 2-3 miesiące.
Podział nieruchomości rolnej/leśnej
Nieruchomości rolne i leśne to nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne oraz nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
Procedura podziału nieruchomości rolnej i leśnej jest szybsza i prostsza od procedury podziału administracyjnego. Przede wszystkim, w wyniku podziału tzw. rolnego nie mogą powstać działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000ha. Tego typu podział nie wymaga zatwierdzenia przez urząd w formie decyzji. Podział nieruchomości rolnej / leśnej wprowadza się do ewidencji gruntów i budynków na podstawie operatu technicznego wykonanego przez geodetę oraz wniosku właściciela.
Podsumowanie
Podsumowując, każdą sprawę trzeba rozpatrywać indywidualnie znając stan prawny , faktyczny i położenie danej nieruchomości. Jednakże aby mieć pełny obraz warto zwrócić uwagę, czy na obszarze działki obowiązuje MPZP. Nie sposób opisać recepty na podział dowolnej nieruchomości dlatego zawsze konieczne jest rozpatrzenie określonej jednostkowej sytuacji.
Jeżeli chcesz podzielić swoją nieruchomość bądź masz inne pytania - zapraszam do kontaktu.